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广州最大旧改项目广钢新城拍地155亿 再现“面粉”贵过“面包”
2021-04-27 11:16:03  来源:腾锦资讯网 

  每日经济新闻(博客,微博)记者 区家彦 发自广州

  上周五(2月21日),广州(楼盘)最大规模的“旧改”项目—广钢新城正式出让。未出意外,首批出让的5宗地块楼面地价接连刷新区域地价记录,广州单日卖地成功吸金155亿元。

  《每日经济新闻》记者发现,除了本地房企参与外,本次拍卖会还吸引了珠海华发股份(600325,股吧)、北京金融街(000402,股吧)以及重庆龙湖地产3家外地房企前来参与竞拍,前两家更是成功抢得地块。在易居中国执行总裁丁祖昱看来,广州作为四个一线城市中的价格洼地,未来或将吸引更多外地房企争相进驻。

  然而,尽管一线城市土地市场依旧火爆,但以杭州(楼盘)为首的部分二三线城市土地却出现降温的苗头。有业内人士认为,持续走高的土地市场正逐步走到十字路口。

  广钢新城卖地155亿元

  据了解,广钢新城是继2009年广州亚运城(楼盘)后,广州起拍总价最高的住宅地块。尽管广钢新城首批出让的5宗地块采用“限地价、竞配建”的拍卖方式,但依然吸引了万科、保利等15家知名房企到场。

  经过两个多小时的角逐,5宗地块以总价155亿元、总配建安置房面积38.64万平方米成功出让,拍卖过程数次刷新区域地王纪录。记者发现,5宗地块折合楼面地价分别在17950元~21568元/平方米之间,溢价率在38%~66%。中海地产以95.9亿元的总价和21.4万平方米配建面积拿下其中3宗地块,成为本次拍卖会上的大赢家。

  据悉,目前广钢新城板块内仅有两个新盘,分别为元邦明月水岸和远大财智公寓,前者带装修均价23000元/平方米,后者尚未开盘但吹风价约在20000元/平方米。此外,区域内的二手房均价约在14000元~18000元/平方米。

  中原地产项目部总经理黄韬告诉《每日经济新闻》记者,广钢新城再现“面粉”贵过“面包”,预计项目入市售价或超过3万元/平方米。保利地产(600048,股吧)广东公司董事长余英更预计,广钢新城新房售价在两年内将达4万元~5万元/平方米。

  外地大鳄争相进驻广州

  值得注意的是,在本次拍卖会上,除了保利、万科等传统华南大型房企参与外,还有珠海(楼盘)华发股份、北京(楼盘)金融街以及重庆(楼盘)龙湖地产3家外地房企前来竞拍,前两者更是成功抢得地块。

  黄韬向记者表示,广州作为最早实现住房商品化的城市之一,集聚着包括保利、恒大、富力、雅居乐等全国主要大型房企,除了万科、中海等部分深圳(楼盘)开发商外,外来开发商以往很难进入广州市场。但在北京、上海(楼盘)地王频出,深圳缺地的情况下,越来越多的外地大型房企将目光投向了广州。

  一位接近龙湖地产的内部人士向《每日经济新闻》记者透露,该公司一直在筹划进军广州市场,目前已经就广州多个“旧改”项目进行洽谈,只是尚未能拿到合适的项目。

  “目前房企对一二线城市的高价值表达出高度认同,单就四个一线城市来说,广州无论是地价还是房价都远远低于北京、上海,也可以算作是四个一线城市中的价格洼地。”丁祖昱认为。

  土地市场“拐点”渐近

  进入新年,土地市场依然火爆,一线城市土地更是遭到大型房企的疯抢。

  克而瑞统计数据显示,今年1月,四个一线城市土地成交总建筑面积为717万平方米,同比大幅上涨93%;成交金额为908亿元,同比上涨185%。其中,北京、上海的表现尤为突出,北京目前卖地收入接近600亿元;上海1月的土地出让金为263亿元,同比上涨了410%,2月以来的卖地收入已超过100亿元。

  丁祖昱认为,从历年情况来看,一季度都不是供地的高峰,但今年多个城市不约而同选择了一季度作为土地集中上市的时机,这可能和政府的财政情况有密切的关系。

  “随着2012年下半年房价开始逐步上升,地价也以更迅猛的增速快速上涨,在地价达到历史高点的情况下,各地政府没有理由不在历史高点进行抛售,以回笼更多资金。”丁祖昱预计,从历史经验来看,地价出现高点之后市场往往会有一段时间的调整,因此对政府而言,当前是土地出让的最佳时机。

  值得注意的是,部分二线城市土地市场已经出现降温的苗头。以杭州为例,2月18日杭州主城区举办的马年首场土地拍卖会,原计划出让的5宗地块中有1宗“因规划调整,暂缓出让”外,其余4宗地块虽成功出让,但有两宗均为底价成交。

  “之前高价拿地的房企,待项目上市之后,如果赚不到钱或者出现地价上调导致房价上升而产生滞销,地价也一定会走到一个十字路口的。从目前情况来看,今年二季度即是考验地价的重要时期,地价的拐点很有可能在春夏之交出现。”丁祖昱认为。

  延伸阅读

  广钢新城宅地市值估超600亿

  每日经济新闻记者 区家彦 发自广州

  作为广州有史以来最大规模的“旧改”项目之一,有着55年历史的广州钢铁厂鹤洞厂区联合周边“三村一厂”进行整体改造。

  2010年12月,广东省发改委与广东钢铁集团联合宣布,广钢环保迁建湛江(楼盘)项目方案最终确定,广钢在白鹤洞的钢铁生产线将在三年左右的过渡时期关闭,逐步拆建至湛江项目。同时,由宝钢集团控股80%的广东钢铁集团在迁建项目建成投产时,将同步正式关闭广钢白鹤洞基地的钢铁生产线。

  据《新快报》报道,去年7月,广钢新城规划在广州市规委会上通过审议,3年前已开始搬迁的广钢集团白鹤洞钢铁生产基地关闭进入倒计时,现有生产基地将交给政府作土地储备,在政府进行土地拍卖后广钢将获得拍卖款的六成作为补偿。这笔资金将用于债权债务的处理、职工分流与企业转型。

  “包装”后广钢新城比单一的旧厂改造在占地面积上扩大了近4倍,在规模和定位上有了巨大提升。规划显示,“广钢新城”范围将包括芳村大道以西、花地大道以东、鹤洞路以南、环城路以北的657.4公顷(657.4万平方米)面积,其中包括广钢集团白鹤洞地块168.1公顷,三条村(鹤洞、东塱和西塱)集体土地267.9公顷以及整合周边的旧城、旧厂、旧村和水域等用地221.4公顷。规划定位为“特色宜居新区、专业交易中心”的广钢新城总建筑面积也将达到1024万平方米,毛容积率1.56,规划居住人口19万人。

  由项目规划初步估计,广钢新城中二类居住用地占地面积约为219万平方米,建筑面积约341万平方米。《每日经济新闻》记者发现,若以首批地块约1.9万元/平方米地价标准计算,广钢新城仅住宅用地的市值已高达648亿元。这意味着,在广钢新城完成整体出让后,面临困境的广钢集团将获得不菲的土地补偿金。


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